Ce que signifie l’interdiction d’expulsion du CDC pour les locataires et les propriétaires: 6 questions traitées

Par Katy Ramsey Mason , professeure adjointe de droit et directrice de la clinique de partenariat médico-légal, Université de Memphis

Note de l’éditeur: les Centers for Disease Control and Prevention ont émis une ordonnance le 1er septembre interdisant les expulsions de personnes ayant perdu leur travail à la suite de la pandémie. Pour en bénéficier, les locataires doivent signer une déclaration selon laquelle ils ne font pas plus de 99 000 $ US par an ou 198 000 $ pour ceux qui déposent une déclaration conjointe et qu’ils n’ont essentiellement pas d’autre choix que l’itinérance. Mais l’ordonnance, qui entre en vigueur le 4 septembre, laisse certaines questions sans réponse. Nous avons demandé à Katy Ramsey Mason, professeure adjointe de droit et directrice de la clinique de partenariat médico-juridique de l’Université de Memphis, de répondre à certaines d’entre elles.

1. Que fait la commande?

L’ ordonnance interdit aux propriétaires fonciers d’expulser des locataires couverts de toute propriété résidentielle en raison du non-paiement du loyer avant le 31 décembre 2020. Il ne s’applique pas aux expulsions qui pourraient être intentées pour des motifs autres que le non-paiement, comme une nuisance ou une activité criminelle présumée .

Il oblige les locataires à signer et à soumettre une déclaration au propriétaire certifiant sous peine qu’ils sont admissibles à la protection en vertu du moratoire. Il ne dispense pas les locataires de l’obligation de payer le loyer – tout est dû le 1er janvier 2021 – et il permet aux propriétaires de continuer à facturer des frais de retard et d’autres pénalités comme le permet la loi.

2. Qui est admissible?

L’ordonnance du CDC s’applique à pas moins de 40 millions de locataires à travers le pays qui pourraient courir le risque d’être expulsés pour non-paiement du loyer.

Il est plus complet que le moratoire sur l’expulsion de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security), qui a expiré le 24 juillet et ne s’appliquait qu’à environ 12,3 millions de locataires , soit environ 28% des immeubles locatifs dans tout le pays. La nouvelle ordonnance s’applique aux locataires qui vivent dans un immeuble locatif en tout lieu aux États-Unis et dans ses territoires qui ne dispose pas déjà d’un moratoire d’expulsion avec des protections identiques ou supérieures à l’ordonnance de la CDC. Il y a encore 20 États avec une certaine forme de moratoire en place, dont environ la moitié sont plus complets que le moratoire du CDC. Tous ces moratoires ne sont pas affectés.

Outre les exigences financières, pour être admissible à un allégement en vertu de l’ordonnance de la CDC, un locataire doit certifier qu’il n’est pas en mesure de payer le loyer complet en raison d’une perte de revenu substantielle et qu’il a tenté d’obtenir une aide gouvernementale avec les paiements de loyer dans la mesure de sa capacité.

3. De quelle autorité la CDC dispose-t-elle pour ce faire?

Le CDC invoque ses pouvoirs en vertu de la loi fédérale pour prendre des mesures pour empêcher la propagation de maladies transmissibles s’il estime que les mesures de prévention nationales ou locales sont insuffisantes. L’ordonnance met l’accent sur le lien entre le sans-abrisme et la propagation du COVID-19 et déclare que les niveaux élevés de sans-abrisme qui résulteraient d’expulsions généralisées augmenteraient le risque de transmission interétatique du virus.

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4. Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires?

L’ordre du CDC sera certainement une mauvaise nouvelle pour de nombreux propriétaires, qui ont déjà lutté pendant la pandémie.

De nombreux locataires ont été incapables de payer le loyer, et les expulsions de non-paiement ont été limitées par les moratoires d’État et le projet de loi de secours contre les coronavirus. Selon l’enquête américaine sur le logement de 2015, un peu moins de la moitié des immeubles locatifs appartiennent à des propriétaires «maman et pop», tandis que le reste appartient à des entités commerciales. Si les propriétaires ne sont pas en mesure de payer leurs hypothèques et autres frais, cela pourrait entraîner la perte de logements abordables dans tout le pays.

En vertu de l’ordonnance de la CDC, les propriétaires peuvent continuer à percevoir le loyer et facturer des frais de retard et d’autres pénalités, mais ils ne peuvent pas expulser les locataires qui ne paient pas. L’ordonnance n’alloue pas non plus de financement supplémentaire pour aider les locataires ou les propriétaires avec un loyer impayé, mais encourage les gouvernements locaux à utiliser les fonds de secours contre les coronavirus qui ont déjà été distribués à des programmes d’aide au loyer.

5. Comment sera-t-il appliqué?

Contrairement au moratoire de la loi CARES, qui ne comportait aucun mécanisme d’application , le moratoire sur les expulsions des CDC impose des sanctions pénales importantes aux contrevenants. Un individu qui enfreint l’ordonnance peut être condamné à une amende allant jusqu’à 100 000 $ et / ou à un an de prison. Si un décès résulte de l’infraction, l’amende augmente jusqu’à 250 000 $.

Si une organisation ou une entreprise enfreint l’ordonnance, les amendes pécuniaires augmentent jusqu’à un maximum de 200 000 $ s’il n’y a pas de décès et de 500 000 $ s’il y a un décès. L’ordonnance autorise le ministère de la Justice à «engager une procédure judiciaire» pour demander ces sanctions.

6. Que se passe-t-il lorsque la commande expire?

Lorsque l’ordonnance expirera le 31 décembre, les propriétaires pourront à nouveau engager une procédure d’expulsion conformément à la loi de l’État – à moins que le moratoire ne soit prolongé. Si les locataires ont été incapables de payer leur loyer complet jusqu’à ce point, ils seront responsables de tous les arriérés qui se sont accumulés – ce qui les expose au risque de perdre leur logement au milieu de l’hiver. Certains membres du Congrès ont fait pression pour obtenir des fonds supplémentaires pour aider les locataires – et les propriétaires – avec un loyer impayé, mais les négociations sur un autre projet de loi de secours restent au point mort.

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